Come valutare un city hotel da prendere in gestione – consulenza gratuita in 20 step

Signore e signori, buon inizio settimana.

Se sei ancora intorbidito dal week end, ti consiglio di farti un bel caffè DOPPIO prima di continuare a leggere, perché il post di oggi fa parte dalla categoria “consulenza gratuita” e merita IL MASSIMO livello di attenzione possibile.

Per gli Albergatori Pro: vi voglio concentrati come durante gli stacchetti della coppia canalis-corvaglia a striscia

Per le Albergatrici Pro: stessa attenzione del primo giorno di saldi da Zara

Capito il senso?

Bene, partiamo.

Solo nell’ultima settimana mi é capitato di valutare 3 strutture che 3 clienti stanno valutando in 3 destinazioni diverse.

Nell’ordine si parla di

 Milano
 Firenze
 Venezia

Ora, dato che spesso per chi viene da destinazioni mare-montagna é difficile comprendere i parametri di valutazione dei city hotel, proviamo a fare insieme il punto.

1. Il primo dato da cui partire per valutare il potenziale di una struttura è il FATTURATO CONSOLIDATO (fatturato)

2. “Hanno detto che fanno 1 milione” a casa mia non conta. Neanche un report del gestionale conta. Vale un po di piú del “hanno detto che” ma non firmerei MAI un contratto sulla base di un report, nemmeno fosse firmato col sangue dal gestore.

3. L’unica cosa che conta sono i BILANCI. Ma non tutti gestori sono disposti a condividerli in prima battuta

4. Una buona parte degli hotel di città sono gestiti da società di gestione che spesso scelgono la SRL come formula societaria

5. Le srl, per chi non lo sapesse, hanno bilanci PUBBLICI, scaricabili on-line.

6. Qui trovi un sito dove farlo: https://www.iovaluto.it

7. Bene, ora che hai i bilanci in mano, sai esattamente a quanto ammonta l’importo dell’affitto del contratto in essere che trovi alla voce “costi per godimento beni di terzi”

8. Non solo, puoi anche calcolare la revpar che ottieni facendo valore della produzione/365 (gg di apertura)/numero di camere

9. Devi rivolgerti ad un esperto per capire qual é la REVPAR potenziale che puó ottenere un hotel performante nella stessa zona (qua noi siamo a disposizione) assicurandoti prima che tra i due hotel ci sia la stessa proporzione tra singole/doppie/multiple

10. La proiezione sulla REVPAR va fatta considerando l’attuale rating su booking e il giudizio potenziale che l’hotel può raggiungere migliorando i servizi principali

11. Per capire i margini di miglioramento occorre fare una scansione SCIENTIFICA di TUTTE le recensioni e trascrivere TUTTE LE CRITICITÀ che booking evidenzia in ogni recensione

12. Ora raggruppa le criticità per CATEGORIA: se i problemi sono legati a: staff, wi-fi, qualitá-prezzo e pulizia, sono FACILMENTE RISOLVIBILI.

Con un breakfast Pro, attenzione alle pulizie, nuovi materassi e tariffe revenue si può ragionevolmente ottenere un punto di incremento (da 7,5 a 8,5 per intenderci)

13. In destinazioni particolarmente richieste un punto di differenza nel rating di booking può corrispondere ad un incremento della REVPAR tra i 6 e i 9 € (casi studio alla mano)

14. Se i problemi sono legati al confort bisogna fare attenzione. Bagni piccoli rimangono piccoli senza ristrutturazione. Anche se un ottima colazione può farli sembrare soltanto “non troppo spaziosi” 😉

15. Se il problema é la posizione invece, sono “volatili per diabetici”. Non se ne esce.

16. Fatte queste valutazioni, sei in grado di stilare un previsionale a 3 anni abbastanza attendibile.

17. Ora devi simulare un’offerta prendendo come riferimento il 20% del fatturato consolidato (poi se sei spregiudicato a seconda dei casi puoi offrire anche meno, quello sta a te)

18. Se l’albergo ha almeno 50 camere (con meno del 10% di singole) puoi arrivare anche ad offrire il 25% del fatturato, perchè più sono le camere più crescono i margini.

19. Capitolo buonuscita: per subentrare al gestore precedente spesso ti chiederanno il pagamento di un corrispettivo pari a 21 mensilità del canone di affitto. Assicurati che corrisponda all’acquisizione della licenza. Diversamente scappa a gambe levate

20. Considera che, a causa della concorrenza agguerrita e delle attività extra alberghiere che spuntano come funghi dopo un temporale, serve tempo per portare un hotel al massimo del suo potenziale.

Per prudenza direi almeno 24 mesi per raggiungere la velocitá di crociera desiderata.

Nota bene: a volte un previsionale roseo potrebbe ingolosirti.

In questo caso Il mio consiglio é NON FARE MAI un’offerta in proporzione alle prospettive di crescita.

Al massimo fai un’offerta modulare garantendo il 20-25% del fatturato anche negli anni a seguire.

Perchè ricorda: se sei bravo tu a far crescere il fatturato devi guadagnare TU, non il proprietario.

Perchè il proprietario guadagna già sulla rivalutazione dell’immobile che ne consegue.

Bene, per oggi é tutto.

A questo punto non mi resta che augurarti buona caccia nella speranza che tutti gli Albergatori Pro possano espandere il proprio regno e conquistare l’Italia del turismo.

Poi a novembre mi racconti come é andata

Gian Marco Montanari

Nato a Rimini da una famiglia di albergatori, sono appassionato di sport, viaggi e crescita personale. Aiuto gli hotel ad ottimizzare l’organizzazione e incrementare il fatturato attraverso il software gestionale. Negli anni ho seguito personalmente lo sviluppo di oltre 200 hotel in Italia e all’estero.

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